임대 양도 프리미엄이란?
미국에서 상업적 부동산 임대는 익숙하지 않은경우에 특히 더 까다로울수 있습니다. 다행히도, 상업적 임대 계약서가 존재하고 그 계약서 안에는 지켜야할 중요한 항목들이 명시 되어 있습니다. 그렇다 하더라도, 어떤 다른 상황에 따라 그런 조항들이 어떻게 적용되는지는 명시되어 있지 않을 경우가 많습니다. 이와 같이, 최근 들어 주목 받고 있는 조항중 하나를 “Transfer Premium, 양도 프리미엄” 이라고 합니다.
임대 양도 프리미엄이란? What is Lease Transfer Premium?
일반적으로, 임대 양도 프리미엄은 모든 월세나 추가 임대료, 그리고 임대이전시 기타로 들 수 있는 다른 비용들을 지칭합니다. 또한 임대 양도 프리미엄은 임대인이 그들의 이익을 보호하기 위해 쓰이는 중요한 도구가 될 수 있습니다. 예를들어, 임차인이 때에 따라 다른 시장 상황의 특성을 이용하여 금전적 이익을 얻을 수 있는 상황에 대비 할수 있기 때문입니다.
텍사스 법원에서는 양도 프리미엄과 관련된 케이스가 거의 없고, 미국 표준 법률사전인 Black’s Law Dictionary 에도 양도 프리미엄이라는 용어는 아직 기재되지 않았습니다. 따라서 임대 양도 프리미엄은 최근 주목받기 시작한 새로운 개념 입니다. 이것은 아직까지 임대 양도 프리미엄이라는 것이 상업적 임대 분야 에서도 많이 활성화 되지 않았다는 뜻입니다. 하지만 큰 도시에서는 점점 알려지고 있는 추세 입니다.
예를들어, 임차인이 연간 100달러의 임대료를 지불하면서, 그 임차인이 또다른 양도인에게 연간 150달러의 임대료를 요구하는 경우입니다. 이 같은 경우에는 그 임차인이 받을 금액이 임대료인 100달러를 초과 하기때문에 임대인이 임차인에게 임대 양도 프리미엄을 적용 할수 있습니다.
더 자세한 예시
Larry는 텍사스주 달라스에서 약 1000평의 상업적 건물을 소매용으로 보유하고 있습니다. 3년전, Larry는 Tara라는 사람을 만났습니다. Tara는 의류 가게를 여는 자신의 꿈을 이루고 싶어했습니다. 그래서 Larry는 Tara에게 그 건물을 임대 했고, Larry와 Tara는 5년짜리 상업적 임대 계약을 체결 했습니다. 계약에 따르면, Tara는 Larry에게 최소 20,000불의 월 임대료를 지불해야 하고, 최소 월 임대료는 매년 5%씩 인상됩니다(1년차: 20,000불, 2년차: 21,000불, 3년차: 22,000불, 4년차: 23,000불, 5년차: 24,000불). 또한, 계약 항목은 임대 양도및 재임대에 관한 사항도 포함하고 있습니다. 그 내용은 즉. 모든 임대 양도및 재임대에는, 건물주 임대인인 Larry가 전면적으로 동의 해야 하고, 다음과 같은 내용이 담겨 있습니다:
임차인이 임대를 누군가에게 양도 할 경우, 그 양도 계약에 정의된 “임대 양도 프리미엄”의 50%를 임차인이 건물주 임대인에게 지불해야 한다. 재임대, 승락서 같이 유사한 약정이 있는 경우에도 “임대 양도 프리미엄”을 따라야 하며 임차인이 임대인에게 지불해야 하고, 여기서 “임대 양도 프리미엄”은 양도와 입주 계약과 관련해서 양도인과 임차인이 지불해야하는 모든 기타 비용을 의미한다.
이처럼 “임대 양도 프리미엄”은 임대의 양도와 관련하여 양수인이 양도인에게 지불하는 모든 비용을 의미하고, 이것은 임대인의 또다른 보유가치가 될 수 있습니다.
이 임대 계약서가 제시 되었을때, Tara는 자신의 의류사업을 여는것에 대한 즐거움에 빠져, 임대 계약을 체결 하기전에 전문 부동산 변호사와 상의하지 않았습니다. 계약서 대부분의 조항은 이해 했고, 임대 양도 프리미엄과 같이 익숙하지 않은 조항도 있었지만, Tara는 자신의 꿈을 쫓아 그래도 계약을 체결 했습니다.
다행히도, Tara가게가 있는 상권은 번창 했습니다. 그녀는 다른 모험을 시작 해야겠다고 결정하기 까지 2년동안은 문제 없이 의류 가게를 운영 했습니다. Tara가 가게를 운영하는 2년동안, 그 지역이 번창하자, Tara가있는 그 지역의 상업용 건물 시장 가격은 평당 20불에서 35불로 증가 했습니다. 이 말은 즉슨, 오른 지역 시장가격과 원래 한 계약을 바탕으로, Tara의 실질적인 임대료는 평당 15불 이었습니다!(당시 임대 3년차).
Tara는 Larry와 자신의 임대계약 양도에 대해 얘기를 나눴고, Larry는 Tara에게 서면 동의를 제공 했습니다. Tara는 지년 2년간 가게 운영한 지식을 바탕으로 인지 이번에는 자신에게 남은 3년의 임대 기간과 문제를 해결하려 전문 변호사와 상담을 합니다.
Tara는 이 건물 임대에 관심있는 두 친구가 있습니다. Andy는 Tara의 임대를 그대로 양도 하고 싶어하고, Sarah는 임대 계약에 제 3자로써 Tara안에서 차계약(Sublease)을 하고 싶어 합니다. 이 두친구는 건물에서 비슷한 사업을 운영할 계획 입니다. Tara가 본래 체결한 임대 계약서에는 “임대 양도 프리미엄”을 명시 하고 있기때문에, Tara의 변호사는 이와 같이 임대 양도와 다른이의 재계약경우, Tara가 어떤 영향을 받고 어떻게 처리해야 할지 설명합니다.
변호사의 설명을들은 Tara는, 임대 양도 프리미엄에 의해 건물 임대주인 Larry에게 원래 임대의 50%을 지불해야 하는것을 이해 했습니다. 하지만 그녀가 지불해야할 금액에 따라 Tara는 누구에게 임대를 양도할지, 재계약을 시킬지 결정 하려고 합니다. 건물 지역 상권이 지년 2년간 매우 발전했기 때문에 Tara는 훨씬 높은 월세를 청구 할 수 있으며, 더더욱 수익을 낼 생각에 흥분 했습니다.
Sarah: Sublease – 임대 차계약 요구
Sarah는 Tara에게 남은 3년중 2년동안만 임대를 요청하였습니다. 이와 같이, (서브리스; Sublease),전대계약이란, 건물의 임차인인 Tara가 보유한 3년이라는 기간보다 짧은 기간동안 임대의 전체 소유나 부분 소유를. 제 3자인 Sarah가 차계약하는 상황을 말합니다. 이러한 임대차 계약시, 임대 양도 프리미엄은 임차인인 Tara가 지불하는 기본 임대료와 양수인이 지불한 최소 임대료사이의 차이의 50%를 찾아 결정 됩니다.
| Year | Monthly MinimumBase Rent(Tenant) | Yearly MinimumBase Rent(Tenant) | MonthlyFixedMinimumRent(Assignee) | YearlyFixedMinimumRent(Assignee) | Difference(Yearly) | Transfer Premium Owed to Landlord | Transfer Premium Owed to Landlord (Yearly) |
| 3 | $ 22,000. 00 | $ 264,000 | $ 25,000.00 | $ 300,000 | $36,000.00 | 50% | $ 18,000.00 |
| 4 | $ 23,000. 00 | $ 276,000 | $ 26,500.00 | $ 318,000 | $42,000.00 | 50% | $ 21,000.00 |
| Total | $ 55,000. | $ 540,000 | $ 31,000 | $ 618,000 | $ 78,000.00 | 50% | $ 39,000.00 |
| 5 | $ 24,000.00 | $ 288,000 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
Tara가 Sarah의 요구대로 그녀에게 계약을 내어준다면, Tara는 임대주인 Larry에게 총 39,000불을 빚지게 되고, Sarah의 차계약이 끝난 2년 후에 다시 Tara는 임대를 다시 손에 쥐게되니, 그녀의 원래 임차인 계약 조건에 따라 Larry에게 월 최소 임대료 24,000불을 빚지게 됩니다. Tara는는 원래 임대 기간인 5년동안 Larry 에게 임대 양도 프리미엄을 지불하지 않습니다. 따라서 그녀의 임대기간이 끝날때, Tara는 총 327,000불을 빚지게 됩니다.
Andy Assignee – 임대 양도 요구
Andy는 차계약대신, Tara의 남은 3년의 임대를 양도받기를 원합니다. 여기서 상업적 임대 양도는 남은 기간 전체인 3년을 다 양도 받는것으로써, Sarah 잔여 기간의 일부만 양도하는것과는 다른 것입니다. 임대 계약 항목에 따라, 임대 양도 프리미엄은 임차인인 Sarah에게 지급되는 대가와 현재 임대 보유가치를 고려하여 결정 됩니다.
암대 양도 프리미엄은 임차인인 Sarah가 양도인인 Andy에게 어떠한 금액을 요구하여 임차인의 권한이 있지만, 임대 보유가치는 임차인이 마음대로 할수 있는 권한이 아닙니다. 임대 보유가치는 최소 기준 임대료와 현재 상권과 시장가치의 차이를 통해 알 수 있습니다. 다시 한번 돌아보면, Tara가 사업을 운영한 2년동안, 같은 지역의 유사한 상업 건물의 시장 가치가 평당 20불에서 35불로 증가했고, 따라서 Tara의 임대 보유가치( 임대 3년차 당시)는 15불 이었습니다.
| Year | Monthly MinimumBase Rent(Tenant) | Monthly Mini-mumBase Rent(Ten-ant)/(Monthly) | YearlyMinimumBase Rent(Tenant)/PSF | CurrentReasonableMarket Rate of Comparable-e Property(Monthly) | Current Reasonable Market Rate of Comparable Property(Monthly) | Current Reasonable Market Rate of Comparable Property(Yearly | Difference(Yearly) | TransferPremiu-mOwend toLandlord(Yearly) | TransferPremiumOwed |
| 3 | $ 22,000. 00 | $ 22 | $ 264,000 | $35 | $35,000.00 | $420,000 | $ 156,000 | 50% | $ 78,000 |
| 4 | $ 23,000. 00 | $ 23 | $ 276,000 | $36.75 | $ 36,750.00 | $ 441,000 | $ 165,000 | 50% | $ 82,500 |
| 5 | $ 24,000.00 | $ 24 | $ 288,000 | $38.50 | $ 38,500.00 | $ 462,000 | $ 174,000 | 50% | $ 87,000 |
| Total | $ 69,000 | $ 69 | $ 828,000 | $110.25 | $ 110,250 | $ 1,323,000 | $ 495,000 | 50% | $ 247,500 |
만약 Tara가 Andy에게 임대를 양도하게 되면, Tara는 Larry에게 247,500불 이상의 양도 프리미엄을 빚지게 됩니다. Tara는 따라서 임차인으로써의 권한이 없어지고, 향후 임대료 지불에 대한 책임을 지지 않게 됩니다. 따라서, 임대 기간이 끝날때 Tara는 Larry에게 양도 프리미엄에 불과하는 247,500불을 빚지게 됩니다.
Tara의 결정
여기서, Tara는 누구에게 임대를 넘기는지 결정 해야 합니다. 위 차트의 분석을 고려하고, Tara가 5년동안 임차인으로써 낼 수 있는 소득을 고려하지 않을때, Tara는 차계약대신 양도를 해주면 총 79,500불의 양도 프리미엄을 적게 부담할 것입니다. 다시 한번 말해, 이것은 Tara가 5년동안 임차인으로써 낼수 있는 소득을 고려하지 않습니다. 그 소득은 5년동안의 최소 기본 임대료를 상쇄 할수도 있습니다. 따라서 Tara는 Sarah에게 차계약을 내주는 것 보다, Andy에게 양도를 해주는 결정이 더 이득이 될 것 입니다.
추가 고려 사항들
위의 상황은 상업용 임대를 양도하게 될때 양도 프리미엄이 어떻게 적용 되는지를 설명 하고 있습니다. 물론 추가 비용, 수수료나 임대주의 탈환권과 같이 다른 고려사항이 있을 수 있습니다. 이처럼 임대양도 프리미엄에 대한 조항이 있는 상태어서 건물 양도를 해줄 옵션들을 생각하고 있을때는 여러가지 다른 항들을 고려해야 합니다. 다음 질문들은 임대 양도시 도움이 될 수 있습니다.
“당신의 원래 기본 계약서에 따라 당신이 임대를 양도 해 줄수 있습니까?”
“임대 양도시 임대주의 승인이 필요합니까? 다른 전제 조건은 있습니까?
“기본 계약은 어떻게 이전 됩니까? (예:양도, 차계약, 면허등)”
“임대의 평수는 얼마나 됩니까?”
“이전시 기본 계약에서는 최소 임대료를 어떻게 결정합니까?”
“기본 계약에 양도 프리미엄 조항이 포함되어 있습니까? 그렇다면 그것의 정의는 무엇입니까?”
“기본 계약의 양도 프리미엄 조항은 상황마다 틀려 집니까? (예: 양도, 차계약, 면허등)”
“기본 계약은 향후 시장 상황을 어떻게 결정 합니까?”
“유사한 위치와 유사한 상업건물 임대의 현재 시장 시세는 얼마 입니까?”
“유사한 위치와 유사한 상업건물 임대의 시장 시세는 최근에 얼마나 상승또는 하락 했으며 향후는 어떻게 변동 될 것으로 예상합니까?”
“임차인이 잔여 기간보다 짧은 기간동안 임대를 양도하는 경우, 양도 기간이 끝난후 당신은 다시 사업을 재개할 의사가 있습니까?”
“기본 계약에 따라 양도 프리미엄을 지불해야 하는경우, 언제 그리고 어떻게 지불됩니까?”
“기본 계약에서 양도 프리미엄에 영향을 미치는 또다른 조항이나 고려사항이 있습니까?”
결론
이처럼, 임대 양도 프리미엄의 개념은 임차인이 현재 시장시세를 이용하여 금전적 이익을 얻는 것을 방지하고, 향후 임대 양도시 임대주의 이익을 보호 할수 있는것이 분명 합니다. 이것은 임대주에게 이익이 되는 것은 맞습니다. 그럼에도 불구하고, 향후 양도인은 시장 시세를 이용하여 잠재적 이익을 얻기 위해 임대 양도를 하는 것일 수 있습니다. 원래의 기본 계약서에 양도 프리미엄 조항이 있는 경우, 임차인은 임대주에게 빚질 수 있는 금액을 고려해야 합니다. 이를 고려하지 않으면 Tara와 같은 사업주는 79,500불이나 되는 양도 프리미엄을 추가로 지불 하게 될 수 있습니다.
임대이전이나 임대 양도의 상황에서 임대주이던 임차인이던, 이설로펌은 법률 자문을 제공해드릴 준비가 되어 있습니다. 임대 이전과 관련된 모든 권리와 의무에대해 논리 하려면 오늘 연락 하십시오.